□文JM李瑤
  截至10月29日,上海自貿區掛牌整整一個月的時間了,政策紅利的井噴,讓率先佈局的開發商已經嘗到辦公室出租了“甜頭”,板塊內的住宅價格翻番變得習以為常,不僅如此,連原來備受冷落的寫字樓市場也伺機而動,租金水平已經超過或接近中環以內傳統辦公區域的平均水平,其上限租金與陸家嘴下限租金相近,如此迅猛的漲勢堪稱史無前例。
  租金較汽車貸款年初上漲207%
  據同策數據顯示,在今年1-8月,外高橋的辦公產品租金一直維持在較為穩定的代償價格水平,僅在1.6元-2元/平方米·天之間徘徊,但是隨之8月末自貿區獲批,9月的租金立刻水漲船高,環比上漲了25%,到了9月底自貿區正式掛牌後,租金再次瘋狂攀升,漲幅高達96%,致使10月中旬4.9元/平方米·天的租金已經相較於年初1.6元/平方米·天漲幅超過了207%,該增長速率超過傳統CBD十年漲幅,而且目前價格仍處於動蕩上揚期。
  與此同時,目前外高橋自貿區內最貴的寫字樓——湯臣國際貿易大廈的報價從今年1月份的2.8元/平方米·天已經飆升至10月的5.5-6.5元/平方米·天,而如今傳統辦公園區例如張江的租金面膜也僅維持在3-5元/平方米·天,因此湯臣國際貿易大廈已經與 “黃金CBD”陸家嘴7元/平方米·天的價格下限實現接軌。
  供港式飲茶應缺口持續性放大
  外高橋寫字樓市場如此 “瘋狂”的背後,反映出其供不應求的尷尬。
  事實上,在2011-2013年內,僅有2幅商辦土地成功出讓,總建築面積在8.9萬平方米,而其周邊也僅有9幅商辦地塊成交,目前上市項目僅1宗,因此,相比其他板塊地王頻出的盛況空前,外高橋商辦土地顯得異常冷清。
  受到土地市場的影響,供應量自然有所下滑。從2007年起外高橋板塊內僅供應了1.77萬平方米,且均位於外高橋自貿區的外圍,實際在自貿區以內幾乎無新增供應。
  而短期之內,自貿區產生的產業關聯和技術外溢直接拉動了零售、地產、金融、物流和航運港口等產業的發展,尤其是外資引進和對外投資流程的簡化,吸引了更多的外商和金融類企業落戶自貿區,調查顯示,在入駐的企業中貿易類公司就占據了近八成左右,而該類公司為實現註冊地與辦公地的一體化,達到產業鏈的暢達,必然催生出擴張性的辦公需求。
  “就算放寬到浦東市場,如果現在要找兩個整層的項目,市場上不超過三個。 ”仲量聯行浦東商業部總監張靜一番話更說明瞭目前市場的火爆程度。
  亟待高品質產品突圍
  此外,從首批入駐外高橋自貿區的企業名單中,金融、商貿、文化等大型企業獨占鰲頭,並有多家跨國公司有意想把其目前的物流基地升級為地區總部,這對當下的外高橋寫字樓市場又是另一大挑戰。
  由於歷史問題,曾經定位於工業、貿易、物流為主的外高橋寫字樓總體呈現出樓齡長、品質低的特點,以發展大廈、華源國際大廈、魯能大廈、三聯大廈為代表的中低端寫字樓扛鼎了板塊內主要的供給。
  因此,森蘭國際作為浦東北部區域首個5A級寫字樓項目尚未亮相,就引發了強烈的關註。據悉,項目占地面積約3.2萬平方米,總建築面積約10萬平方米,將配備銀行、餐飲、健身等設施,使其完全達到市中心CBD的標準,該項目將於明年正式投入使用,填補外高橋地區5A甲級寫字樓的空白,為發展總部經濟提供高端城市配套。
  世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉坦言,從上海物業市場整體來看,自貿區加速了優質企業資源向上海匯聚,整體上利好上海寫字樓市場。
  數讀板塊
  供應方面:板塊供應集中於 2005-2006年,主要來自湯臣國際貿易大廈(3萬方)、東方國際文化貿易中心(5.6萬方)及國際商貿大廈 (0.8萬方);2007年至今板塊供應1.77萬方,均位於自貿區外圍;
  成交方面:2005年至今板塊辦公成交3.36萬方,且項目多為自持;
  價格方面:板塊均價由2008年後穩步上漲,年均增長率在23.9%。
  ◎企業動態
  外股份公司搬遷至廢舊倉庫
  隨著自貿區的正式掛牌,國內外金融機構紛紛搶註自貿區,使得外高橋內的辦公物業一房難求。考慮到保稅區內物業資源緊缺,近日外股份公司主動將自用辦公的楊高北路2001號物業騰挪給花旗銀行等金融機構,整體搬遷至森蘭區域一座廢舊的倉庫。
  由於該倉庫原為森蘭區域一座未拆遷的工業廠房,生產區域已經拆除,留下的倉庫及倉庫上面的辦公室無法滿足外股份公司辦公的需求,於是公司將一樓的大倉庫分別改作了會議室、辦公區以及森蘭項目展示區,同時由於空間狹小,公司將原先寬敞的辦公傢具均換作了最簡單的桌椅。
  公司領導表示,作為自貿區的開發主體,其有責任把保稅區稀缺的物業資源讓給客戶,同時要加快森蘭項目的建設,打造國際一流的商務區,為自貿區的建設提供完善的城市配套。
  ◎專家視角
  自貿區特殊性派生寫字樓多元化
  錦和投資集團品牌總監沙立松
  上海自貿區被內外寄予厚望,但是這並非傳統意義上的自貿區,而是國內改革發展的試驗田,很多開發、改革政策都會在這裡先行先試,行之有效後再會推廣到更大的範圍。因此,它的先發優勢決定了一些有特定的商業規模的企業創新可以在這裡大展拳腳,自貿區對於國內企業的吸引力是不言而喻的。
  這樣一來,位於自貿區內的外高橋板塊的寫字樓火熱就不難解釋了,目前供應與需求的巨大差距,短期內這一現狀很難扭轉,而且這個供應缺口還會繼續放大,進而拉動自貿區周邊以及整個上海寫字樓市場的成交。同時,因為僧多粥少,未來區內的寫字樓將可能派生出很多其他地方所不可能出現的形式,比如純粹為企業註冊用的微型寫字樓產品、其他地方已經飽和的企業總部產品等都會熱銷。
  2005年-2013年外高橋辦公市場走勢
  (數據來源:同策咨詢與研究中心)
  (原標題:寫字樓租金水平接軌陸家嘴)
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